
潘石屹在地产圈里总能提前看清走势,早年从海南撤出避开泡沫破灭,2018年卖掉大批物业套现数百亿。现在他又谈楼市前景,基于数据分析指出未来三年三大趋势。
克而瑞报告显示,全国重点城市二手房价从高点已跌近四成,人均住房面积达到40平方米,房子供给充足。出生人口从2016年的1780万降到2025年的800万左右,需求端明显萎缩。他强调,房地产是经济稳定器,不会轻易出大问题。
第一大方向,楼市不会崩盘,但也别指望像过去那样狂涨。房价会保持相对平稳,波动不大。房屋总量超过128亿平方米,够用得很。政策层面,各地在放松限购和降利率,目的是稳住销量和房价,而不是刺激大涨。
潘石屹提到,如果房价暴跌,会连带其他物价上涨,比如猪肉或电费增加三成以上,很多家庭承受不了。未来三年,这种平衡状态会持续,疯涨时代已经结束。刚需买家可以多观察市场变化,特别是下半年政策动向,再决定出手。
第二大方向,房子会彻底回归居住功能,投资属性大大减弱。说,地价稳定后,开发商得专注产品质量,而不是靠炒作赚钱。全国50城租售比只有1.23%,意味着租金回本要80多年,这哪还算投资。
普通房产可能面临贬值风险,除非是超级核心地段才有保值潜力。未来三年,更多人会选择租赁而不是买房,注重住得舒服。数据表明,二手房市场回调明显,部分物业缩水严重。购房时,别再想着卖房致富,得现实点评估自身需求。
第三大方向,市场分化会比想象中更严重。一线城市如北京上海,核心区房价虽有回调,但长期还有上行空间,因为人口流入和产业支撑强。相反,三四线城市房价可能长期停在3000到5000元一平方米,仅剩基本建材价值。
潘石屹从2018年出售非核心资产的经验看,这种差距政策难完全弥补。未来三年,小城市房产流动性差,议价空间大,能砍一两成很正常。大城市优质位置则不同,还具备金融属性,能持续产生收益。

潘石屹的这些判断源于多年积累,他两次成功避险不是运气。1998年海南泡沫时,他第一时间抽身,转战北京开发SOHO项目。2018年市场高位,他逐步卖光核心物业,避免了后来房企债务压力。
克而瑞数据支持他的观点,全国二手房价回调39%,但成交量没崩。出生人口锐减上千万,意味着未来购房主力少了很多。房地产作为财富载体,不会轻易崩,但增长空间有限。普通人买房,得优先考虑位置和实用性。
楼市平稳不等于没变化,未来三年政策会继续调整。上海已出新规,北京深圳可能跟进,目的是防止销量大滑坡。利率还没到底,买家有议价余地。潘石屹建议,别慌着下手,多比比市场。核心地段房产,即使短期跌,也能抗通胀。小城市则不同,人口外流严重,学校生源不足可能关门,房产价值进一步摊薄。租售比低迷,投资回报不佳,更多资金会流向其他领域。整体看,楼市进入新阶段,注重可持续。
房产回归居住,意味着开发模式要变。过去靠地价上涨赚钱,现在得拼设计和配套。潘石屹的SOHO项目就注重创新,早年出租率高。现在二手市场,一些非核心物业空置增多。未来三年,断供风险会上升,经营贷到期难续,部分业主低价抛售,拉低小区均价。人工智能和远程办公,也会影响市中心需求。租金收益率中位数仅1.5%,房贷利率超5%,五年内可能出现倒挂。购房者需理性,别跟风。
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